Byplanverkstaden som held på lokalt og overalt
Årsoppgjeret for 2022 blei nyleg ferdig etter første år med nær ordinær drift, der eigar bl.a. har tatt ut løn og hatt fast kontorplass i Villa Finne samt kjøpt inn naudsynt programvare mv. Det viser eit overskot etter skatt på kr 97 339 etter ei salsinntekt på 570125 kr.
I 2023 er målet å auke omsetninga med fleire og meir langvarige oppdrag. Vil du ha tilsendt regnskap ifbm moglege oppdrag, ta kontakt. Det blir sendt til Brønnøysund og blir tilgjengeleg også der etterkvart.
Nyleg la SR-Eiendom AS ut Kong Haralds gate 43, gnr 38 bnr 739 til sal som renovasjonsobjekt, ref. eigedomsmeklar Noah Andersen-David.
I den samanheng synfarte Bård Magnus eigedomen for å sjå om den kan vere eigna til eit utbyggingsprosjekt, særleg for det tilfellet bustaden blir riven og erstatta med nokre nye bustadar, eventuelt at ei ombygging av nr. 43 eller endringar i tilkomst og parkering opnar for eit slikt prosjekt. Ei slik tilnærming vil i så fall krevje ein ny eller endra reguleringsplan.
Som ledd i å få til eit slikt prosjekt, sendte Badr AS ei denne meldinga til nærliggande grunneigarar, slik at dei kan melde tilbake om kva interesser dei har i området og løysingar som i så fall kan vere interessante å få til.
Badr AS er ei ny tilbydar innan arkitektur og byplanlegging og skal løyse landskap og byrom på ein god måte. Dersom det er interesse blant grunneigarar i området, vil eg søke samarbeid med ein kompetent utbyggjar og i første omgang bidra til at det kjem på plass ein reguleringsplan som sikrar gode løysingar for alle partar.
Dei som har interesser i samband med forslaget, blei bedt om å melde desse til Badr AS innan 23. januar 2023. Om ønskjeleg kan Bård Magnus få til eit møte.
Kommunestyret vedtok detaljreguleringsplan for ny privat vidaregåande skule i Sandnes den 12. september 2022. Planforslaget er utarbeidd på vegne av JoB arkitekter AS som har arkitektoppdraget.
Tryggheim har engasjert JoB arkitekter til å utarbeide mulighetsstudie og planforslag. Badr AS har ferdigstilt planbeskrivelse og bestemmelsar og saksbehandla planforslaget frå 18. mai 2021 fram til planvedtak den 12. september 2022.
Planforslaget opnar for å bygge ein ny vidaregåande skule med uteareal, adkomst, parkering og renovasjon. Eika landskap har arbeidd med skulen sitt uteareal. Head Energy har utarbeidd fleire av fagutgreiingane i saka, slik som mobilitetsplan, blågrønn faktor og ros-analyse, medan Cowi har kartlagt forureining på tomta som i dag blir brukt til næringsformål.
For meir informasjon om prosjektet, kontakt Asgeir Egeland i Tryggheim Forus.
Som del av forslag til Dokken2050 og arealstrategien som hadde vore på høyring, arrangerte Bergen kommune ByLab om Dokken den 8. mars 2022. Der deltok Bård Magnus i gruppearbeid og diskuterte om utvikling av byrom og parkar på Dokken.
På arrangementet presenterte Bergen kommunen forslaga som har vore framme om utbygging av Dokken (hamneområda) i Bergen og gav deltakarane, som stort sett var arkitektar og utviklarar i Bergen, i oppgåve å diskutere korleis byen kan utvikle parkar, byrom, gater og møte med sjøen når denne delen av sentrum skal byggast ut.
På gruppa Bård Magnus deltok i, diskuterte vi ulike byrom, store og små samt den særeigne Bergenske hopen der du kan kome ned til sjøen og frå gamalt av ta båten ut av byen.
I andre grupper diskuterterte dei andre løysingar. Diverre fekk vi nøye oss med å fotografere modellskissene dei laga før Bylab-en blei avslutta.
I dag fekk Badr AS melding om at firmaet har blitt tatt opp i Stavanger kommune si dynamiske innkjøpsordning for samfunns, areal- og transportplanlegging. Ordninga gjeld kjøp av tenester på fagområdet i ti år framover til 2031.
Opptaket er ein viktig milepæl i etableringa av Badr AS. Den gir høve både til å løyse oppgåver for Stavanger kommune sjølvstendig eller i samarbeid med andre firma.
Badr AS er ein ny tilbydar av byplanfagleg rådgiving. Bård Magnus stifta firmaet hausten 2019 for å delta i ulike prosjekt gjennom samarbeid og innleige. Firmaet skal tilby fagleg rådgiving innan by- og landskapsplanlegging med vekt på prosessane etter plan- og bygningslova med tilstøytande lover, medverking, råd i grenseland mellom plan- og gjennomføring og delta i plan- og utgreiingsprosessar.
I oppstartsfasen har firmaet eigar som einaste medarbeidar og gir anten tilbod åleine eller deltar i tilbodssamarbeid med andre firma. Når firmaet har gjennomført fleire oppdrag, skal utviklingsarbeidet gå vidare med å utvikle tenester som firmaet kan tilby innan dette fagområdet og på sikt også involvere fleire fag og medarbeidarar.
Bård Magnus har røynsle frå ei rekke oppdrag. Nedanfor finn du utvalde saker og lenker til nettsider og arkiv hos kommunar du kan undersøke nærare.
Fyrstikkakken 14 er eit bustadprosjekt for Birk & Co AS der vi regulerte inn fire bustadblokker med opptil 12 etasjar på Bryn aust i Oslo. Oppdraget blei kjent for å tilby ulike bustadløysingar anten som tvillingleiligheter, skilsmisseleiligheter eller bufellesskap som du kunne kjøpe deg inn i. Det har også lågare krav til parkering fordi utbyggar tilbyr transport som tjeneste gjennom kjøp av leilighet. I saka var omsyn til landskap og kulturminnet Skøyen hovedgård, viktige tema som høyringsinstansane uttalte seg om. Statens vegvesen var oppteken av støy frå framtidig ny trasé på Ring 3. Dei fremma difor ein innsigelse som vi klarte å løyse gjennom å vise til at Oslopakke 3 ikkje var godt nok avklara verken i Oslo kommune eller Stortinget til at vegvesenet hadde rettsleg grunnlag til å kome med ein innsigelse. Her kan lese heile plansaka i arkiva til plan- og bygningsetaten i Oslo komune.
Radiumhospitalet skal vidareutviklast som eit spesialistsjukehus for leking av kreft. I den samanheng skal det byggjast eit nytt klinikkbygg og protonsenter. Oslo kommune har verna Mærradalen i ein eigen reguleringsplan. Som ledd i plansaka for det nye Radiumhospitalet, var Bård Magnus difor involvert konsekvensutgreiingar i Mærradalen som har nasjonale verdiar innan naturmangfald og landskapsverdiar. Det har særleg vore påvist viktige og sjeldne moseartar samt ei rekke hule eiketre. Funna av mose langs Mærradalsbekken, førte til at forslaget om å bygge ei gangbru frå sjukehuset til Ullernåsen vest for Mærradalen blei tatt ut frå planforslaget etter motsegn frå Statsforvaltaren i Akershus. Her kan lese heile plansaka i arkiva til plan- og bygningsetaten i Oslo komune.
Kirkeveien nord er eit bustadområde like ved Ski sentrum og stasjon. Som delutgreiing i ein reguleringsplan utarbeidde Bård Magnus ei landskapsutgreiing som gav råd om kva omsyn kommunen kunne innarbeide i reguleringsplanen. Utgreiinga er ei tilpassing av metoden for konsekvensutgreiing av landskapsbilete i ein situasjon der kommunen ikkje stilte krav til konsekvensutgreiing etter forskrifta.
I notatet oppsummerte vi råda slik:
For å sikre de visuelle verdiene knyttet til raet, anbefales et dokumentasjonskrav knyttet til innsyn nordfra, ved ankomst via Langhusveien og dessuten fra Kirkeveien ved ankomst fra broen over jernbanen.
Disse hensynene utformes gjennom regulert arealbruk som gangakse, punktvern av eksisterende vegetasjon eller krav til nye trerekker / alléer kombinert med byggegrenser og byggehøyder som skal dokumenteres løst i rammesøknad.
For å sikre raet, anbefales strenge krav til terrengendringer som ikke tillater skjæringer langs raet fordi disse kan bli eksponert og dermed undergrave den visuelle integriteten til raet. Det samme gjelder murer som følger raet. Byggegroper anbefales avgrenset til planlagt fotavtrykk, slik at eksisterende terreng avsluttes inn mot bygg når det er ferdig oppført.
Hensyn som sikrer visuelt verdifulle trær, anbefales delt inn i verdifulle grupper som sikres gjennom hensynssoner med krav til erstatning av trær som felles og prioritering av visuelt eksponerte trær langs raet. For eksempel gjelder dette hele skogholtet ved Waldemarhøy, men med særlig vekt på trærne øverst i tunet. Tilsvarende anbefales hensynssoner rundt grupper av trær plassert på gravhauger innarbeidet i hensynssoner for kulturminnene.
For visuelt verdifulle enkelttrær som furutrærne i Kirkeveien nr. 18 og 20B anbefales punktvern (sosi 1271) slik at disse kan videreføres sammen med ny, tettere utnytting.
Langs raet ved eiendomsgrensa mellom Kapellsander og Kirkeveien 26, kan det vurderes krav til planting av nye trær som framhever raet i tilknytning til mulig ny adkomstvei som planlegges lagt her. Det kan vises i plankart som punktsymboler for nye trær (sosi 1272).
Rundt Kapelldammen anbefales to hensynssoner for vern av den lille lunden nord for dammen og flomsonen langs østsiden mot jordbruksarealet. Begge hensynssonene bør ha med kriterier for avveiing av hensyn til naturmangfold, særlig dersom det tillates etablert en park her hvor hensynet til friluftsliv kan komme i konflikt med naturmangfold.
Frå notatet Landskapsanalyse og verdivurdering 22. august 2018
Statens vegvesen utarbeidde ein reguleringsplan for fv. 152 Kirkeveien parallelt med dette planarbeidet. Nordre Follo kommune vedtok vegvesenet sin reguleringsplan den 3. november 2021. Kommunen har avslutta planarbeidet med Kirkeveien nord etter at Oppegård og Ski kommunar blei slått saman til Nordre follo kommune.
Sjøhagen nord ligg nær Kambo, nord for Moss. Utbyggar ville foreslå høghus på opptil 30 etasjar, noko som ville vore dei høgaste bustadblokkene bygd i Norge viss prosjektet blir gjennomført. Planområdet ligg på toppen av ein ås ved Sjøhagen med god utsikt over ytre delar av Oslofjorden.
I landskapsanalysen blei det difor viktig å vise influensområdet, som i dette tilfellet var nokså stort. Med god sikt ville det høgste bygget vere synleg ikkje berre i store delar av Østfold, men også i Vestfold og nordover mot Oslo.
Sidan konflikt rundt landskapsbilde først og fremst oppstår der folk kan sjå bygga, la vi analysen mot tettstadane i kartgrunnlaget. Det gav konklusjonskarta i analysen og viste korleis tilpassing av byggehøgda kunne vere eit av dei avbøtande tiltaka. Konklusjonskartet viste difor kva areal bygga var synlege, medan vi markerte særskilt dei areala som også låg innanfor tettbygde område og dermed kvar vi skulle gjere ei nærare vurdering av konfliktpotensialet.
Tilsvarande kunne vi lagt synlighetsanalysen mot for eksempel friområde og gradere den mot verdipotensiale og bruk. For eksempel kan vi anta at den visuelle konflikten vil vere større i mykje brukte friområde som rundt Vannsjø eller på Oslofjorden. På den andre sida vil bygga lett kunne bli landemerke som i seg sjølv kan utgjere ein stor positiv verdi for mange innbyggjarar, og bli eit reisemål.
Planutvalet i Moss kommune vedtok den 3. mars 2020 at høghusforslaget ikkje skulle førast vidare i ein områdereguleringsplan. Moss kommune opplyser den 19. januar 2022 at det blir arbeidd med ein reguleringsplan med lågare byggehøgder.
ZEB laboratorium er SINTEF og NTNU sitt forskningsprosjekt på ein kontorarbeidsplass bygd med tanke på null klimautslepp. Bygget har blitt oppført sør på NTNU sin campus. Plansaka kom i stand då Trondheim kommune ikkje ville gi dispensasjon frå plankrav av omsyn til framtidige gangforbindelsar i denne delen av byen.
I reguleringsplanen vil du sjå gangforbindelsen ved at det har blitt lagt inn ei gate med namnet f_SGT mellom ZEB-bygget og NINA – Norsk institutt for naturforskning – like vest for nullutsleppslaboratoriet. På sikt skal denne forbindelsen krysse parkeringa utanfor driftsavdelinga til NTNU, men det blei ikkje tatt inn i reguleringsplanen no fordi det ikkje er konkrete planar om å flytte driftsavdelinga i nær framtid.
Tvedestrand vidaregåande skule blei opna i 2020. Reguleringsplanen og mulighetsstudie blei utarbeidd i 2016 og det var krav til konsekvensutgreiing etter forskrifta. Planvedtak blei gjort i 2017 og eit viktig krav i saka var framdrift for å sikre at skulen var klar til opning i august 2020.
Bård Magnus hadde fagansvar for plansaka og konsekvensutgreiinga og leia dermed prosessen med å utgreie planforslaget på oppdrag frå Aust-Agder fylkeskommune som skuleeigar og Tvedestrand kommune som utbyggar av idrettsanlegget og planmyndighet. Han hadde også fagansvar for konsekvensutgreiing landskapsbilete som var ei av dei mange temautgreiingane i saka.
DBC utarbeidde ein muligheitstudie som skildra korleis skulen og idrettsanlegget kunne byggast og samtidig ta omsyn til landskapsverdiar i planområdet. Illustrasjonane og arealbruken blei lagt til grunn som tiltaket i konsekvensutgreiinga.
Parallelt med utarbeiding av reguleringsplan og muligheitstudien, arrangerte utbyggar også ein arkitektkonkurranse vi som plankonsulent ikkje fekk høve til å delta i. Etter offentleg ettersyn blei det kåra ein vinnar som var LINK arkitektur saman med Snøhetta. Dei leverte eit forslag kalla «Kapla» som blei lagt til grunn for planforslaget til begrensa høring og sluttbehandling. Ei viktig endring var retninga på skulebygget, utforming av parkering betre tilpassa terrenget ved Bronsbunapen og flytting av idrettanlegget nærare skulen, slik at terrenginngrepet skulle bli mindre. Det er dette forslaget som har blitt bygd ut.
Bilete frå synfaring 25. april 2020 viser at løysingane i reguleringsplanen og frå konkurranseforslaget i stor grad har blitt gjennomført. På nokre punkt meiner eg landskapstilpassinga særleg mot Mjåvatn har blitt dårlegare enn den som har blitt lagt til rette for i reguleringsplanen, særleg gjennom bratte murar eller fyllingar som nokre stadar går ut i vatnet. Nokre av murane har også blitt utført i store, grove steinblokker – men det har ikkje vore stilt konkrete krav til kvalitet i reguleringsplanen.
Nansenparken barnehage på Fornebu i Bærum er ein stor barnehage som blei bygd med plass til 200 born. Det var om lag dobbelt så mange born som i tidlegare barnehagar i Bærum. Kommunen hadde difor klare forventningar til krav om antal m2 uteoppholdsareal for kvart born samt kvalitetskrav til uteopphaldsarealet.
Eit viktig tema i plansaka var korleis barnehagen skulle forholde seg til Nansenparken, som er ein stor offentleg park like ved. Det blei klart at den ikkje kunne legge til grunn at barnehagen bruker parken som del av sitt uteopphalds- og leikeareal. Ved å auke utnyttinga i barnehagen blei det tvert imot klart at ein slik bruk var ein negativ konsekvens av planvedtaket, men som vi kom fram var ein akseptabel virkning.
Bilete frå synfaring den 21. juni 2018, midt i byggeprosessen.
Utviklingsmuligheter ved AHUS: I 2017 deltok eg i eit oppdrag der vi gav råd til Lørenskog kommune om korleis dei kan utvikle området rundt AHUS. Det munna ut i eit notat med eit stort tal forslag til tiltak.
Wergeland S2 var ein detaljreguleringsplan på Wergeland i Bergen. Plansaka gjald auke i utnyttinga med om lag 19 bueiningar i feltet S2 i den nyleg vedtatte områdereguleringsplanen. Bystyret kom med ein fleirtalsmerknad som opna for at dette kunne løysast i ein privat detaljreguleringsplan. Bakgrunnen var at utbyggar meinte det ikkje ville vere mogleg å finansiere oppgradert infrastruktur slik kommunen krev i fortettingsprosjekt, med ei ny skrågate som skulle betene tomta etter utbygging utan ein større utnytting.
Som prosjektleiar i Bergen kommune hadde eg også arbeidd med gangforbindelsar til bybanen og var difor godt kjent med området frå før og kommunen sine føringar i dette arbeidet og korleis det hadde blitt innarbeida i områdereguleringsplanen.
Den 7. desember 2021 vedtok kommunestyret i Grimstad i sak 137/21 detaljreguleringsplan for ny Kiwi i Grooseveien nr. 2. Planen har Badr AS utarbeida i samarbeid med JoB arkitekter AS på vegne av Norgesgruppen.
I januar 2021 blei eg kontakta for å hjelpe JoB med å utarbeide planforslaget, slik at Kiwi kunne kome vidare med utbygging av ny butikk i Grimstad. Bakgrunnen for saka var at Norgesgruppen treng å rive eksisterande butikk fordi den er i dårleg stand. Men etter ulike forsøk på å få løyve til å rive og bygge ny blant anna gjennom søknad om dispensasjon frå plankrav, bad kommunen Norgesgruppen om å utarbeide ny detaljreguleringsplan.
Dei engasjerte JoB arkitekter til å teikne butikken. Badr AS har hatt ansvaret som fagkyndig plankonsulent og har utarbeida planbeskrivelse, bestemmelsar og ros-analyse saman med JoB arkitekter som har laga plankart og mulighetstudie, Tomstad AS som utarbeidde geoteknisk vurdering og Aprova som har utarbeidd VA-rammeplan, herunder utgreiing av overvatn / flaum-situasjon.
Planforslaget låg ute til offentleg ettersyn sommaren 2021 og merknader frå Statsforvaltaren og Agder fylkeskommune blei innarbeidd etter høyringa.
Har du spørsmål om prosjektet, kontakt eigedomsdirektør Thor Usterud i Norgesgruppen.
Oppgradering av infrastruktur – ein planleggjar sitt musikalske rammeverk. Dette emnet i byplanlegginga blei eg som landskapsarkitekt oppteken av allereie i studietida. Den gong skreiv eg ei mastergradsoppgåve der eg gjennom dokumentstudiar, synfaring der eg samanlikna plan med fysisk resultat og samtalar eller intervju med involverte aktørar undersøkte forholdet mellom Jan Gehl sin Strategisk plan for byaksen i Drammen og det fysiske resultatet i 2005. Grunna omfattande arbeid med casemetode og systematiske samanstillingar av funna eg gjorde, fekk eg beste karakter på den oppgåva (A).
I 2012 starta ei gruppe byplanleggjar-studentar magasinet +kote. I andre utgåve, nr. 2 / 2013 skreiv eg ein artikkel om dette emnet. Med røynsle frå Bergen og eit smule tvisyn arva frå den nynorske skrivetradisjonen, skreiv eg Planlegging av infrastruktur | Ein planleggjar sitt musikalske rammeverk.
Då eg slutta å arbeide med byplanleggjing i Bergen, avslutta eg med ein kronikk i Bergens Tidende der eg i samband med ei bystyresak i Bergen kommune same dag, tok opp tomteselskapet si rolle og trong for endring av kommunen si tilnærming til oppgradering av infrastruktur. Kommunen endra organisasjonen sin først 14. januar 2016.
I 2017 deltok eg i eit prosjekt der vi gav råd til Lørenskog kommune om korleis dei kan utvikle området rundt AHUS. Det munna ut i eit notat med eit stort tal forslag til tiltak.
I januar 2021 kom Sivilombodsmannen med tre rapportar om dispensasjonar i strandsona i tre kommunar, nemleg Mandal (no Lindesnes), Kragerø og Askøy. Dette er ein interessant uttale som kritiserer mange av dei konkrete dispensasjonane som blir gitt i desse kommunane.
Nyleg tok eg til med å undersøke sakene, slik at Badr AS kan hjelpe med å kome fram til gode løysingar i liknande situasjonar. Førebels har eg bedt om innsyn i alle vedtaka i dei ulike kommunane. Deretter skal eg gå gjennom vedtaka og sjå om kommunane kunne bedt søkjar eller konsulent om andre måtar å løyse oppgåvene på som er i samsvar med funna til Sivilombodsmannen. Målet mitt er å lære frå sakene og ombodsmannen sin uttale.
Frå mi eiga røynsle veit eg at dispensasjonsreglane i plan- og bygningslova kapittel 19 kan vere krevjande å handsame, også for oss som kjenner reglane. I fleire saker eg har arbeidd med, har det kome opp situasjonar som blir freista løyst med ein søknad om dispensasjon frå eit ein regel eller krav stilt i lovverket. Men dei av mine kollegaer som har fått saka på bordet, kan ikkje reglane og prøver seg fram med ein søknad og ein argumentasjon om at for løysinga nett dei foreslår, må no fordelane vere større enn ulempene. Men det fungerer ikkje.
For det første skal søknaden vere grunngiven jf. pbl §19-1. Det stiller krav til innhald og også lovreferansar jf. forvaltningslova §§ 24 og 25. Vidare skal avgjerda kommunen tar, svare på to rettsskjønn som skal vurderast etter kvarandre jf. pbl §19-2.
Og her fann Sivilombodsmannen mange feil. For det første kan altså kommunen gi dispensasjon, men altså også nekte ein søknad utan å gå inn på søknaden jf. «kan»-vilkåret i §19-2. For det andre viss den skal gis, skal den prøvast mot desse to vilkåra i §19-2 andre ledd.
Står du i ein situasjon der du vurdere dispensasjonssøknad, ta kontakt, så kan Badr AS hjelpe deg. For løysinga kan vere ei anna og mindre kronglete tilnærming, for eksempel ei reguleringsendring eller sågar endring i kommuneplan i enkelte tilfelle. Og fell vi ned på at dispensasjonssøknad er rett veg, vil det vere ei føremon at den blir skriven og sakshandsama på ein slik måte at kommunen kan gi dispensasjonen.
Frå 2011 har Bergens Tidende, Bergensavisen og Arkitektnytt publisert fleire innlegg eg har skrive om bybanen og byutvikling i Bergen. Nedanfor kan du lese dei i kronologisk rekkefølgje.
