Offentlig ettersyn i Sandnes

Den 10. november 2021 vedtok Sandnes kommune å legge detaljreguleringsplan for ny privat vidaregåande skule i Sandnes ut til offentleg ettersyn. Planen har Badr AS utarbeidd saman med JoB arkitekter AS på vegne av Tryggheim skule.

Plankart for ny Tryggheim vidaregåande skule i Torneroseveien 12 i Sandnes.

Tryggheim har engasjert JoB arkitekter til å utarbeide mulighetsstudie og planforslag. Badr AS har ferdigstilt planbeskrivelse og bestemmelsar til offentleg ettersyn.

Mulighetsstudie utarbeidd av JoB arkitekter viser den vidaregåande skulen og uteareal i sør.

Planforslaget opnar for å bygge ein ny vidaregåande skule med uteareal, adkomst, parkering og renovasjon. Eika landskap har arbeidd med skulen sitt uteareal. Head Energy har utarbeidd fleire av fagutgreiingane i saka, slik som mobilitetsplan, blågrønn faktor og ros-analyse, medan Cowi har kartlagt forureining på tomta som i dag blir brukt til næringsformål.

For meir informasjon om prosjektet, kontakt Asgeir Egeland i Tryggheim Forus.

Planvedtak i Grimstad

Den 7. desember 2021 vedtok kommunestyret i Grimstad i sak 137/21 detaljreguleringsplan for ny Kiwi i Grooseveien nr. 2. Planen har Badr AS utarbeida i samarbeid med JoB arkitekter AS på vegne av Norgesgruppen.

Plankart for ny Kiwi i Grooseveien nr. 2 i Grimstad, nedskalert.

I januar 2021 blei eg kontakta for å hjelpe JoB med å utarbeide planforslaget, slik at Kiwi kunne kome vidare med utbygging av ny butikk i Grimstad. Bakgrunnen for saka var at Norgesgruppen treng å rive eksisterande butikk fordi den er i dårleg stand. Men etter ulike forsøk på å få løyve til å rive og bygge ny blant anna gjennom søknad om dispensasjon frå plankrav, bad kommunen Norgesgruppen om å utarbeide ny detaljreguleringsplan.

Dei engasjerte JoB arkitekter til å teikne butikken. Badr AS har hatt ansvaret som fagkyndig plankonsulent og har utarbeida planbeskrivelse, bestemmelsar og ros-analyse saman med JoB arkitekter som har laga plankart og mulighetstudie, Tomstad AS som utarbeidde geoteknisk vurdering og Aprova som har utarbeidd VA-rammeplan, herunder utgreiing av overvatn / flaum-situasjon.

Reguleringsplanen tillater Norgesgruppen å bygge ny Kiwi i Grooseveien nr. 2

Planforslaget låg ute til offentleg ettersyn sommaren 2021 og merknader frå Statsforvaltaren og Agder fylkeskommune blei innarbeidd etter høyringa.

Slik ser eksisterande Kiwi ut i dag. Kommunestyret har i ei prinsippsak godkjent at det blir bygd ut ny butikk utan leiligheter og parkering under bakken.

Har du spørsmål om prosjektet, kontakt eigedomsdirektør Thor Usterud i Norgesgruppen.

Prosjekterfaring

Bård Magnus har røynsle frå ei rekke oppdrag. Nedanfor finn du utvalde saker og lenker til nettsider og arkiv hos kommunar du kan undersøke nærare.

LINK arkitektur

Fyrstikkakken 14 er eit bustadprosjekt for Birk & Co AS der vi regulerte inn fire bustadblokker med opptil 12 etasjar på Bryn aust i Oslo. Oppdraget blei kjent for å tilby ulike bustadløysingar anten som tvillingleiligheter, skilsmisseleiligheter eller bufellesskap som du kunne kjøpe deg inn i. Det har også lågare krav til parkering fordi utbyggar tilbyr transport som tjeneste gjennom kjøp av leilighet. I saka var omsyn til landskap og kulturminnet Skøyen hovedgård, viktige tema som høyringsinstansane uttalte seg om. Statens vegvesen var oppteken av støy frå framtidig ny trasé på Ring 3. Dei fremma difor ein innsigelse som vi klarte å løyse gjennom å vise til at Oslopakke 3 ikkje var godt nok avklara verken i Oslo kommune eller Stortinget til at vegvesenet hadde rettsleg grunnlag til å kome med ein innsigelse. Her kan lese heile plansaka i arkiva til plan- og bygningsetaten i Oslo komune.

Etter offentleg ettersyn viste vi at høgste bygg ligg lågare enn alléen på Nordre Skøyen hovedgård, sett frå Nils Hansens vei i Hovinbyen, der kommunen har lagt opp til høgare utnytting enn i dag. Det må ventast at området blir bygd ut med min. 2-3 etasjes bygg. Altså vil ikkje åsen bli synleg når
denne utbygginga har blitt gjennomført.
Byggehøgda i forslagstillar sitt alternativ vist med raud, stipla strek. Biletet var tatt om vinteren for å vise den mot vegetasjonen bak blokkene når trea ikkje hadde lauv.

Radiumhospitalet skal vidareutviklast som eit spesialistsjukehus for leking av kreft. I den samanheng skal det byggjast eit nytt klinikkbygg og protonsenter. Oslo kommune har verna Mærradalen i ein eigen reguleringsplan. Som ledd i plansaka for det nye Radiumhospitalet, var Bård Magnus difor involvert konsekvensutgreiingar i Mærradalen som har nasjonale verdiar innan naturmangfald og landskapsverdiar. Det har særleg vore påvist viktige og sjeldne moseartar samt ei rekke hule eiketre. Funna av mose langs Mærradalsbekken, førte til at forslaget om å bygge ei gangbru frå sjukehuset til Ullernåsen vest for Mærradalen blei tatt ut frå planforslaget etter motsegn frå Statsforvaltaren i Akershus. Her kan lese heile plansaka i arkiva til plan- og bygningsetaten i Oslo komune.

Oversikt som viser det nye Radiumhospitalet sett mot sørvest.
Oversikt som viser det nye Radiumhospitalet sett mot nordvest. Merk Mærrdadalen nordover på vestsida av sjukehuset. Dette er eit viktig natur- og friområde i Oslo med nasjonalt viktige naturverdiar.
Konklusjonskart i konsekvensutgreiing for naturmangfald viser rødlista moser i Mærradalen som gjorde at forslaget om å bygge ei gangbru vestover til Ullernåsen blei tatt ut av forslaget etter offentleg etterson.
I plansaka utarbeidde eg plankartet som var svært krevjande med mange omsynssoner, faresoner, bestemmelsesområde og ulike byggegrenser i tre vertikalnivå.

Kirkeveien nord er eit bustadområde like ved Ski sentrum og stasjon. Som delutgreiing i ein reguleringsplan utarbeidde Bård Magnus ei landskapsutgreiing som gav råd om kva omsyn kommunen kunne innarbeide i reguleringsplanen. Utgreiinga er ei tilpassing av metoden for konsekvensutgreiing av landskapsbilete i ein situasjon der kommunen ikkje stilte krav til konsekvensutgreiing etter forskrifta.

Raet mellom Kapellsander og Kirkeveien, gravhauger markert med røde piler.

I notatet oppsummerte vi råda slik:

To hensyn som fremhever raet blei tilråda regulert. I tillegg til innsynet fra nord, bør raet sett frå Kirkeveien vektleggast ved utforming av arealbruk, byggegrenser og byggehøyder slik at raet også blir lesbart fra sørvest i Ski sentrum ved ankomst frå Ski stasjon.

For å sikre de visuelle verdiene knyttet til raet, anbefales et dokumentasjonskrav knyttet til innsyn nordfra, ved ankomst via Langhusveien og dessuten fra Kirkeveien ved ankomst fra broen over jernbanen.

Disse hensynene utformes gjennom regulert arealbruk som gangakse, punktvern av eksisterende vegetasjon eller krav til nye trerekker / alléer kombinert med byggegrenser og byggehøyder som skal dokumenteres løst i rammesøknad.

For å sikre raet, anbefales strenge krav til terrengendringer som ikke tillater skjæringer langs raet fordi disse kan bli eksponert og dermed undergrave den visuelle integriteten til raet. Det samme gjelder murer som følger raet. Byggegroper anbefales avgrenset til planlagt fotavtrykk, slik at eksisterende terreng avsluttes inn mot bygg når det er ferdig oppført.

Hensyn som sikrer visuelt verdifulle trær, anbefales delt inn i verdifulle grupper som sikres gjennom hensynssoner med krav til erstatning av trær som felles og prioritering av visuelt eksponerte trær langs raet. For eksempel gjelder dette hele skogholtet ved Waldemarhøy, men med særlig vekt på trærne øverst i tunet. Tilsvarende anbefales hensynssoner rundt grupper av trær plassert på gravhauger innarbeidet i hensynssoner for kulturminnene.

For visuelt verdifulle enkelttrær som furutrærne i Kirkeveien nr. 18 og 20B anbefales punktvern (sosi 1271) slik at disse kan videreføres sammen med ny, tettere utnytting.

Langs raet ved eiendomsgrensa mellom Kapellsander og Kirkeveien 26, kan det vurderes krav til planting av nye trær som framhever raet i tilknytning til mulig ny adkomstvei som planlegges lagt her. Det kan vises i plankart som punktsymboler for nye trær (sosi 1272).

Rundt Kapelldammen anbefales to hensynssoner for vern av den lille lunden nord for dammen og flomsonen langs østsiden mot jordbruksarealet. Begge hensynssonene bør ha med kriterier for avveiing av hensyn til naturmangfold, særlig dersom det tillates etablert en park her hvor hensynet til friluftsliv kan komme i konflikt med naturmangfold.

Frå notatet Landskapsanalyse og verdivurdering 22. august 2018
Randmorenen (grøn) og strandavsetninger (blå) pregar planområdet (svart strek).

Statens vegvesen utarbeidde ein reguleringsplan for fv. 152 Kirkeveien parallelt med dette planarbeidet. Nordre Follo kommune vedtok vegvesenet sin reguleringsplan den 3. november 2021. Kommunen har avslutta planarbeidet med Kirkeveien nord etter at Oppegård og Ski kommunar blei slått saman til Nordre follo kommune.


Sjøhagen nord ligg nær Kambo, nord for Moss. Utbyggar ville foreslå høghus på opptil 30 etasjar, noko som ville vore dei høgaste bustadblokkene bygd i Norge viss prosjektet blir gjennomført. Planområdet ligg på toppen av ein ås ved Sjøhagen med god utsikt over ytre delar av Oslofjorden.

Høghusprosjektet bestod av tre bygg der dei høgste var på 25 og 30 etasjar og inngjekk som del av ein mulighetsstudie som blei foreslått tatt inn i ein områdereguleringsplan for Sjøhagen nord, like ved Kambo nord for Moss.

I landskapsanalysen blei det difor viktig å vise influensområdet, som i dette tilfellet var nokså stort. Med god sikt ville det høgste bygget vere synleg ikkje berre i store delar av Østfold, men også i Vestfold og nordover mot Oslo.

Vi fastsette influensområdet til eit større område mellom kote 60 og kote 145 m.o.h. basert på eit høgdelagskart der vi viste ulike høgder lågare enn terrenget bygga blei plassert, altså kote 0-60 m.o.h., med nyansar på 10 m og terreng høgare enn bygga, altså over 145 m.o.h. med rød farge. Karte viser godt det flate landskapet i ytre Oslofjord og dermed kor godt synleg prosjektet potensielt kan vere.
Samanstillinga viser bygga plassert i landskapsbilete tatt rundt planområdet.

Sidan konflikt rundt landskapsbilde først og fremst oppstår der folk kan sjå bygga, la vi analysen mot tettstadane i kartgrunnlaget. Det gav konklusjonskarta i analysen og viste korleis tilpassing av byggehøgda kunne vere eit av dei avbøtande tiltaka. Konklusjonskartet viste difor kva areal bygga var synlege, medan vi markerte særskilt dei areala som også låg innanfor tettbygde område og dermed kvar vi skulle gjere ei nærare vurdering av konfliktpotensialet.

Kartet viser kvar høghusa er minst synleg (djup grøn farge) saman med tettbebyggelse rundt ytre Oslofjord.
Kartet viser kvar bygga er synleg med tre ulike fargar for dei tre bygga saman med tettbebyggelse og områda der bygga ikkje er synleg. Dette gir eit godt grunnlag til å vurdere konfliktpotensiale i område der mange innbyggarar potensielt kan sjå bygga. Analysen tar teoretisk hensyn til synlighet gjennom lurt, men den tar ikkje hensyn til eksisterande bebyggelse eller vegetasjon.

Tilsvarande kunne vi lagt synlighetsanalysen mot for eksempel friområde og gradere den mot verdipotensiale og bruk. For eksempel kan vi anta at den visuelle konflikten vil vere større i mykje brukte friområde som rundt Vannsjø eller på Oslofjorden. På den andre sida vil bygga lett kunne bli landemerke som i seg sjølv kan utgjere ein stor positiv verdi for mange innbyggjarar, og bli eit reisemål.

Kartet viser ein utsnitt frå figuren over og viser kor godt høgbygga er synleg ved Vannsjø.

Planutvalet i Moss kommune vedtok den 3. mars 2020 at høghusforslaget ikkje skulle førast vidare i ein områdereguleringsplan.


ZEB laboratorium er SINTEF og NTNU sitt forskningsprosjekt på ein kontorarbeidsplass bygd med tanke på null klimautslepp. Bygget har blitt oppført sør på NTNU sin campus. Plansaka kom i stand då Trondheim kommune ikkje ville gi dispensasjon frå plankrav av omsyn til framtidige gangforbindelsar i denne delen av byen.

ZEB laboratorium slik det har blitt bygd. Foto lånt frå zeblab.no.

I reguleringsplanen vil du sjå gangforbindelsen ved at det har blitt lagt inn ei gate med namnet f_SGT mellom ZEB-bygget og NINA – Norsk institutt for naturforskning – like vest for nullutsleppslaboratoriet. På sikt skal denne forbindelsen krysse parkeringa utanfor driftsavdelinga til NTNU, men det blei ikkje tatt inn i reguleringsplanen no fordi det ikkje er konkrete planar om å flytte driftsavdelinga i nær framtid.

Det gule arealet – Gløshaugveien – er ein viktig gangforbindelse diagonalt gjennom NTNU sin campus i sør og mellom NINA og ZEB-laboratoriet. Det har blitt tatt omsyn til forbindelsen ved å regulere inn ei felles gate kalla f_SGT i reguleringsplanen for ZEB.

Fortetting i by og infrastruktur

Oppgradering av infrastruktur – ein planleggjar sitt musikalske rammeverk. Dette emnet i byplanlegginga blei eg som landskapsarkitekt oppteken av allereie i studietida. Den gong skreiv eg ei mastergradsoppgåve der eg gjennom dokumentstudiar, synfaring der eg samanlikna plan med fysisk resultat og samtalar eller intervju med involverte aktørar undersøkte forholdet mellom Jan Gehl sin Strategisk plan for byaksen i Drammen og det fysiske resultatet i 2005. Grunna omfattande arbeid med casemetode og systematiske samanstillingar av funna eg gjorde, fekk eg beste karakter på den oppgåva (A).

I 2012 starta ei gruppe byplanleggjar-studentar magasinet +kote. I andre utgåve, nr. 2 / 2013 skreiv eg ein artikkel om dette emnet. Med røynsle frå Bergen og eit smule tvisyn arva frå den nynorske skrivetradisjonen, skreiv eg Planlegging av infrastruktur | Ein planleggjar sitt musikalske rammeverk.

Då eg slutta å arbeide med byplanleggjing i Bergen, avslutta eg med ein kronikk i Bergens Tidende der eg i samband med ei bystyresak i Bergen kommune same dag, tok opp tomteselskapet si rolle og trong for endring av kommunen si tilnærming til oppgradering av infrastruktur. Kommunen endra organisasjonen sin først 14. januar 2016.

I 2017 deltok eg i eit prosjekt der vi gav råd til Lørenskog kommune om korleis dei kan utvikle området rundt AHUS. Det munna ut i eit notat med eit stort tal forslag til tiltak.

Innsyn i dokument etter offentleglova

Hovudregelen er at alle offentlege dokument og saker i stat og kommune skal vere offentlege. Offentleglova regulerer desse organa sin rett til å nekte innsyn. Ofte finn du dokumenta opne i postjournalar og saksarkiv, særleg på mitt fagområde byutvikling. Men andre gonger vil ikkje kommunar, vegvesenet eller eit departement at du får sjå akkurat det dokumentet du har sett deg ut. Då kjem kjennskap til offentleglova til hjelp. Du kan også få innsyn i dokument, bilete, lydopptak, videoar eller liknande som ikkje står oppført i nokon offentleg journal.

Justis- og beredskapsdepartementet har utarbeidd ein god rettleiar til offentleglova. Den hjelper organet – som den offentlege eininga som fekk innsynskravet blir kalla i lova – til å handsame kravet om innsyn rett. Dersom du får avslag, står det også mykje nyttig om du kan bruke til først å krevje ei betre grunngiving jf. offl §31 andre ledd for kvifor du får avslag eller argument til ein klage jf. offl §32.

Treng du hjelp til å fremje eit innsynskrav eller å utarbeide ein klage, kan eg gjere dette for deg. Med røynsle frå fleire innsynssaker, har eg lært meg kvar grensene går innanfor fleire av heimlane som blir nytta. Eg har lang røynsle med plan- og bygningsrett og altså med offentleglova og relevant utdanning i forvaltningsrett og juridisk metode. Du kan også få dekka kostnaden til ein klage etter forvaltningslova §36.

Miljøinformasjonslova

Eg kan også tilby hjelp med innsyn etter miljøinformasjonslova.

Nokre saker

Plikt til å oversende sakens dokumenter til klageinstansen. I 2018 uttalte Sivilombodsmannen seg om ein kommune si plikt til å sende dokumentet det blir kravd innsyn i, til klageinstansen. Klageinstansane viser til denne viktige uttalen når kommunane ikkje sender dokumenta dit.


Statsforvaltaren i Oslo og Viken har sendt meg ei rekke saker som omhandla unntak etter offentleglova §16. Dette er ein situasjon som ofte har relevans når plankonsulent sender uferdige planforslag til kommunen som planmynde. Då er det kjekt å kjenne vedtaka som Statsforvaltaren har gjort i liknande situasjonar.


Alternativ til dispensasjon i strandsona

I januar 2021 kom Sivilombodsmannen med tre rapportar om dispensasjonar i strandsona i tre kommunar, nemleg Mandal (no Lindesnes), Kragerø og Askøy. Dette er ein interessant uttale som kritiserer mange av dei konkrete dispensasjonane som blir gitt i desse kommunane.

Nyleg tok eg til med å undersøke sakene, slik at Badr AS kan hjelpe med å kome fram til gode løysingar i liknande situasjonar. Førebels har eg bedt om innsyn i alle vedtaka i dei ulike kommunane. Deretter skal eg gå gjennom vedtaka og sjå om kommunane kunne bedt søkjar eller konsulent om andre måtar å løyse oppgåvene på som er i samsvar med funna til Sivilombodsmannen. Målet mitt er å lære frå sakene og ombodsmannen sin uttale.

Fureskjegget, Meland kommune – 2011

Frå mi eiga røynsle veit eg at dispensasjonsreglane i plan- og bygningslova kapittel 19 kan vere krevjande å handsame, også for oss som kjenner reglane. I fleire saker eg har arbeidd med, har det kome opp situasjonar som blir freista løyst med ein søknad om dispensasjon frå eit ein regel eller krav stilt i lovverket. Men dei av mine kollegaer som har fått saka på bordet, kan ikkje reglane og prøver seg fram med ein søknad og ein argumentasjon om at for løysinga nett dei foreslår, må no fordelane vere større enn ulempene. Men det fungerer ikkje.

For det første skal søknaden vere grunngiven jf. pbl §19-1. Det stiller krav til innhald og også lovreferansar jf. forvaltningslova §§ 24 og 25. Vidare skal avgjerda kommunen tar, svare på to rettsskjønn som skal vurderast etter kvarandre jf. pbl §19-2.

  • Hensyna bak reglane det blir dispensert frå, kan ikkje bli sett vesentleg til side.. og
  • Fordelane ved å gi dispensasjon, skal vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering.

Og her fann Sivilombodsmannen mange feil. For det første kan altså kommunen gi dispensasjon, men altså også nekte ein søknad utan å gå inn på søknaden jf. «kan»-vilkåret i §19-2. For det andre viss den skal gis, skal den prøvast mot desse to vilkåra i §19-2 andre ledd.

Står du i ein situasjon der du vurdere dispensasjonssøknad, ta kontakt, så kan Badr AS hjelpe deg. For løysinga kan vere ei anna og mindre kronglete tilnærming, for eksempel ei reguleringsendring eller sågar endring i kommuneplan i enkelte tilfelle. Og fell vi ned på at dispensasjonssøknad er rett veg, vil det vere ei føremon at den blir skriven og sakshandsama på ein slik måte at kommunen kan gi dispensasjonen.

Debattinnlegg om byutvikling i Bergen

Frå 2011 har Bergens Tidende, Bergensavisen og Arkitektnytt publisert fleire innlegg eg har skrive om bybanen og byutvikling i Bergen. Nedanfor kan du lese dei i kronologisk rekkefølgje.

Bergensavisen 9. juli 2011 – med løyve frå NLA (NB! Innlegget er skrive i 2011)
Bergens Tidende 22. oktober 2012
Bergensavisen 1. desember 2012
Bergens Tidende 31. januar 2014
Bergens Tidende 24. september 2015
Bergens Tidende 22. oktober 2015
Bergens Tidende 19. desember 2015
Arkitektnytt nr. 4 / 2016 – med løyve
Bergens Tidende 19. januar 2017
Bergensavisen 27. mai 2017
Bergens Tidende 27. november 2018
Bergens Tidende 7. januar 2019
Arkitektnytt nr. 4/2019 – med løyve
Bergens Tidende 16. juli 2019

Open to joint missions

Badr AS is a startup offering services as urban planner and landsape architect, project manager and photographer related to urban planning.

I did take this picture at 70°09’35.9″N 24°53’43.9″E in Finnmark during a study trip in 2009, northern part of Norway. It’s just a small shed along the main road E6 running through the county. Today it has been removed. This give and take between human settlements and nature fascinates me and has the urban nature as it’s climax.

Some services:

  • Processing planning proposals, impact assessment and giving advices according to planning and building permit laws.
  • Develop urban space concepts and describe upgrading of infrastructure as part of exploatation agreements.
  • Prepare or participate in negotiations among several stake holders on behalf of both planning authorities or public and private developers.
  • Process architect competitions.
  • GIS analyzis using ESRI’s software or producing spatial planning maps regulation development proposals.
  • Develop map and models used in urban planning.

Map showing the position of the shed shown above.

Badr AS | Fredsmeklaren

Namnet BADR botnar i ei medviten omskriving av namnet mitt Bård Magnus. Ein byplanleggar lyttar til kva forteljingar ulike stadar vil by på framover. Samtidig vil alle byutviklingsprosessar romme store og små konflikter med motstridande interesser. Allereie som student sette eg meg difor inn i komplekse forhandlingar og korleis dei kan nyttast til å løyse konfliktfylle saker.

Då høver det å peike på at namnet Bård er eit gamalt norrønt namn:

Kristoffer Krukens «Norsk personnamnleksikon»

Kombinasjonen «bod» som tyder strid og «fridur» som tyder «fred, vern» utgjer ei sentral konfliktlinje i alle byutviklingssaker. Naboane som ikkje vil ha nye naboar. Nye utbyggingar truar vernet om eit byrom eller ei naturperle. Klimaendringar medfører rekordnedbør eller tilspissa arealbrukskonflikter om transport. Det krev kloke løysingar.

Badr AS skal løyse slike konflikter. Slik kom namnet Badr på tunga mi. Ei nedkorting av varianten «Barødr» jf. «bod» som tyder «strid» saman med ordet «rø» som tyder å tale. Eller heilt enkelt fredsmeklaren som tør aksle dei vanskelege konfliktene i ditt nærmiljø.

English: The name Badr is an abbriviation of the old norwegian name Badufridur and Bårødr meaning peace negotiatior – which is an important value for my business, to solve even complex conflicts within the urban fabric.

Bård Magnus